Hrvatska je popularna destinacija za strane investitore, posebice u sektoru nekretnina i to onih lociranih u južnijem, obalnom i priobalnom dijelu države obzirom je njihova turistička iskoristivost daleko ispred one kod nekretnina koje se koriste u turističke svrhe u drugim dijelovima Hrvatske, a naravno da je kod takve vrste ulaganja upravo brzina povrata ključna ako ne i presudna.
Proces kupnje nekretnina u Hrvatskoj varira ovisno o tome je li kupac državljanin Europske unije (EU) ili treće zemlje (izvan EU odnosno izvan Republike Island, Kneževine Lihtenštajn i Kraljevine Norveške). U ovom članku razmatramo ključne pravne aspekte koji se odnose na kupnju nekretnina za strane državljane, s posebnim naglaskom na pravila i ograničenja za državljane EU i trećih zemalja, te mogućnost dobivanja boravišne dozvole temeljem vlasništva nad nekretninom kupljenom u Hrvatskoj.
Pravila i ograničenja kod kupnje nekretnina za državljane EU i državljane trećih zemalja
Državljani zemalja članica EU
Državljani zemalja članica EU imaju povoljan položaj kada je riječ o kupnji nekretnina u Hrvatskoj. Prema hrvatskom zakonodavstvu, točnije prema čl. 358. a Zakona o vlasništvu I drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst, dalje: Zakon) državljani EU imaju ista prava kao i hrvatski državljani kada je u pitanju stjecanje vlasništva nad nekretninama. Zakonodavni okvir koji omogućava slobodno stjecanje vlasništva temelji se na principu slobode kretanja kapitala unutar EU.
Dakle, državljani EU ne moraju ispunjavati posebne uvjete, a postupak kupnje nekretnina je isti kao i za domaće kupce. To znači da mogu slobodno kupovati nekretnine bez posebnih ograničenja, bilo da je riječ o zemljištu, stanovima ili poslovnim prostorima. Međutim, u odnosu na državljane EU ipak postoji jedno ograničenje – naime, oni ne mogu prema Zakonu stjecati poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom te zaštićene dijelove prirode prema posebnom zakonu.
Državljani trećih zemalja
Za državljane trećih zemalja (zemalja izvan EU odnosno izvan Republike Island, Kneževine Lihtenštajn i Kraljevine Norveške), pravila su nešto stroža. Prema Zakonu, strani državljani trećih zemalja mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj samo uz suglasnost Ministarstva pravosuđa i pod uvjetom postojanja uzajamnosti odnosno reciprociteta. Pravilo reciprociteta, u kontekstu prava vlasništva nad nekretninama, znači da Hrvatska dopušta stranim državljanima kupnju nekretnina u Hrvatskoj samo ako njihova matična država također omogućava kupnju nekretnina Hrvatima pod istim uvjetima. U praksi, to znači da će strani državljanin moći kupiti nekretninu u određenoj zemlji (npr. Hrvatskoj) samo ako ta zemlja dopušta državljanima te strane države (npr. Hrvatske) da kupuju nekretnine u njihovoj zemlji, a koje pravilo postoji kako bi se osigurala ravnoteža i zaštita nacionalnih interesa. Što se tiče pretpostavke uzajamnosti, Ministarstvo pravosuđa Republike Hrvatske na svojoj službenoj stranici objavljuje popis zemalja s kojima postoji uzajamnost kod stjecanja prava vlasništva na nekretninama: https://mpu.gov.hr/informacije-o-uzajamnosti-u-stjecanju-prava-vlasnistva-nekretnina-izmedju-republike-hrvatske-i-drzava-izvan-europske-unije-republike-island-knezevine-lihtenstajn-kraljevine-norveske-te-svicarske-konfederacije/6186
Također, postoje određena ograničenja vezana uz kupnju poljoprivrednog zemljišta. Državljani trećih zemalja mogu kupiti poljoprivredno zemljište samo ako imaju registriranu poslovnu djelatnost u Hrvatskoj i ako je ta djelatnost povezana s obradom poljoprivrednog zemljišta. Ova regulacija ima za cilj zaštitu nacionalnih interesa, posebno u kontekstu poljoprivredne proizvodnje.
Državljani – iseljenici ili potomci iseljenika rođenih u Hrvatskoj u smislu čl. 11. Zakona o hrvatskom državljanstvu
Člankom 355. Zakona eksplicitno je propisano da se stranim osobama ne smatraju osobe koje nemaju državljanstvo Republike Hrvatske, ali su iseljenici s područja Republike Hrvatske ili su njihovi potomci, a tijelo državne uprave nadležno za odlučivanje o državljanstvu utvrdilo je da ispunjavaju pretpostavke za stjecanje državljanstva Republike Hrvatske. U praksi to znači da će tim osobama po ispunjenju uvjeta za stjecanje hrvatskog državljanstva na temelju čl. 11. imenovanog zakona biti uručeno rješenje o prijmu u hrvatsko državljanstvo s čijom izvršnošću će stranci postati hrvatski državljani. To znači da će se na takve osobe, od trenutka donošenja rješenje o prijmu u hrvatsko državljanstvo, u pravnom prometu pri kupnji nekretnine smatrati hrvatskim državljanima te se na njih neće odnositi eventualna ograničenja koja se odnose na kupce državljane EU ili iz trećih zemalja.
Proces kupnje nekretnina i provjera vlasništva
Proces kupnje nekretnina u Hrvatskoj obuhvaća nekoliko ključnih koraka, od kojih je najvažniji provjera vlasništva i ispunjavanje zakonskih uvjeta.
Prvi korak u procesu je pronalaženje odgovarajuće nekretnine, a zatim pregovaranje s prodavateljem o cijeni i uvjetima prodaje. Prije nego što dođe do potpisivanja ugovora o kupnji, važno je provesti detaljnu provjeru vlasništva nad nekretninom – to uključuje ispitivanje zemljišnoknjižnog stanja nekretnine, gdje se provjerava je li nekretnina u vlasništvu prodavatelja, postoji li ikakvo opterećenje ili teret na nekretnini (kao što su hipoteke ili zalozi), te jesu li svi potrebni dokumenti pravilno upisani u zemljišne knjige (primjerice je li za kuću, zgradu evidentirana uporabna dozvola i sl.).
Nakon provjere vlasništva, slijedi potpisivanje (pred)ugovora o kupnji nekretnine, koji mora biti ovjeren od strane javnog bilježnika. Ugovor mora sadržavati sve bitne elemente, prvenstveno opis nekretnine koji mora u potpunosti odgovarati opisu nekretnine u zemljišnim knjigama nadležnog suda te cijenu nekretnine, a potom i dinamiku plaćanja i rokove te eventualno druge uglavke dogovorene među prodavateljem i kupcem. Kod sklapanja ugovora, kad se prema dinamici otplate kupoprodajne cijene plaća kapara, često se sklapa predugovor iza kojeg onda slijedi sklapanje (glavnog) ugovora.
U odnosu na kaparu, ona ima dvije svrhe. Njome se zaključuje ugovor odnosno ona je svojevrsna potvrda da je ugovor o kupoprodaji sklopljen, ali osim toga ona daje sigurnost da će se obveza iz ugovora uistinu i ispuniti. Postoji i mogućnost posebnog ugovaranja kapare kao odustatnine, ona se ugovara upravo zato da bi se moglo odustati, a onda je pravna posljedica odustatnine sljedeća: (a) U slučaju da prodavatelj odustane, dužan je, prema Zakonu o obveznim odnosima, vratiti dupli iznos kapare, a u slučaju da (b) od odustane kupac, kapara ostaje prodavatelju. Iako ne postoji fiksna cijena koja se daje za kaparu, u pravilu je riječ o 10% od ukupne cijene nekretnine. Svaki iznos veći od 10% sudska praksa smatra isplatom dijela kupoprodajne cijene (naravno, kapara se može dati i kao znatno manji, simbolični iznos dovoljan da predstavlja potvrdu dogovora stranaka oko svih bitnih dijelova kupoprodajnog ugovora). Prema Zakonu o obveznim odnosima, ako strana koja je dala kaparu ne ispuni svoje obveze druga strana može tražiti izvršenje ugovora, ako je to još uvijek moguće, naknadu štete, uračunavajući kaparu ili se zadovoljiti primljenom kaparom. S druge strane, ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može tražiti izvršenje ugovora ako je to još uvijek moguće, naknadu štete i vraćanje kapare ili vraćanje dvostruke kapare koja je najčešća opcija. Postavlja se i pitanje što se s kaparom događa kod isplate ostatka iznosa kupoprodajne cijene - postoje dvije opcije, prva je uračunavanje iznosa kapare u konačnu cijenu, odnosno, kupoprodajna cijena se umanjuje za iznos kapare, a taj dio je nužno jasno naznačiti u ugovoru. Druga opcija je povrat cijelog iznosa kapare, a način na koji će se to učiniti također se regulira u ugovoru.
Po potpisivanju ugovora, prijenos vlasništva se vrši upisom u zemljišne knjige, točnije vlasništvo se stječe upisom kupca u zemljišne knjige odnosno provedbom kupoprodajnog ugovora u zemljišne knjige. Pritom je bitno naglasiti da se u prometu Republike Hrvatske koristi tzv. tabularna izjava (lat. Clausula intabulandi) koja možete biti sastavni dio ugovora o kupoprodaji ili se može izdati zasebno od ugovora kao zasebna isprava na kojoj javni bilježnik ovjerava potpis prodavatelja, a bez koje (bila ona dio ugovora ili zasebni dokument), prijenos prava vlasništva temeljem samog ugovora nije moguć, točnije nadležni sud će odbiti provedbu prijenosa prava vlasništva za slučaj da tabularna izjava odnosno isprava ne postoje.
Plaćanje poreza na prijenos nekretnine
Kupac je dužan platiti porez na stjecanje nekretnine u skladu s čl. 12. Zakona o porezu na promet nekretnina ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18.), koji iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine, a plaća se na temelju ugovora o kupnji kojeg po ovjeri javni bilježnik dostavlja izravno u područni ured Ministarstva financija, Porezne uprave koji u roku od 30 dana donosi porezno rješenje kojim utvrđuje porez i predmetno rješenje dostavlja kupcu koji ima mogućnost žalbe na to rješenje ili plaćanja predmetnog poreza u roku od 15 dana od primitka istog. Postoje i brojne mogućnosti oslobođenja od plaćanja tog poreza, no kako kategorija kupaca koju obrađujemo ovim člankom nije jedna od onih koje imaju pravo na to oslobođenje, nećemo se na to posebno osvrtati.
Mogućnost dobivanja boravišne dozvole temeljem vlasništva nad nekretninom – popularno zvala dozvola u „druge svrhe“
Državljani trećih zemalja koji kupuju nekretninu u Hrvatskoj mogu ostvariti pravo na privremeno boravište u Hrvatskoj do godine dana temeljem činjenice vlasništva nekretnine u Hrvatskoj – naime, prema Zakonu o strancima, strana osoba koja postane vlasnik nekretnine u Hrvatskoj može zatražiti privremeni boravak, pod uvjetom da su ispunjeni drugi zakonski uvjeti. Za dobivanje boravišne dozvole temeljem vlasništva nad nekretninom, stranac mora ispunjavati određene uvjete, uključujući dokazivanje da ima odgovarajuće financijske resurse za život u Hrvatskoj, odnosno da neće biti opterećenje za socijalni sustav. Također, boravišna dozvola se ne izdaje automatski, već se odobrava na temelju ocjene nadležnih tijela.
Pritom, bitno je napomenuti da stranci, iako postanu vlasnicima nekretnina u Hrvatskoj, temeljem odobrene dozvole privremenog boravka u Hrvatskoj mogu boraviti do godine dana, nakon čega (ako u međuvremenu ne podnesu zahtjev za privremeni boravak po drugoj osnovi, primjerice boravka i rada) moraju napustiti prostor RH i ponovno podnijeti zahtjev za privremeni boravak nakon 6 mjeseci od isteka važenja prvotno izdane dozvole privremenog boravka. Ujedno, boravak odobren „u druge svrhe“ ne uračunava se u vrijeme potrebno za odobrenje stalnog boravka odnosno dugotrajnog boravišta.
Zaključak
Kupnja nekretnina u Hrvatskoj može biti vrlo privlačna za strane investitore, no važno je razumjeti zakonske okvire i uvjete koji vrijede za državljane EU i trećih zemalja. Dok su uvjeti za državljane EU vrlo jednostavni i slični onima za domaće građane, državljani trećih zemalja suočavaju se s određenim ograničenjima, posebno u pogledu vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem. Također, važno je provesti temeljitu provjeru vlasništva i razumjeti postupak prijenosa nekretnine kako bi se izbjegli budući problemi. Za strane investitore, vlasništvo nad nekretninom može biti i osnova za dobivanje boravišne dozvole, što otvara mogućnosti za dulji boravak u zemlji.