Autori u ovom stručnom članku analiziraju pravne posljedice prestanka prava građenja u odnosu na založno pravo koje ga tereti, a koje pravne posljedice se razlikuju ovisno o tome je li izgrađena zgrada temeljem prava građenja ili nije.

Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti (članak 280. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (“Narodne novine” broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14., dalje: ZVDSP). Pravo građenja moguće je opteretiti služnostima, stvarnim teretom i založnim pravom (članak 285. stavak 2. ZVDSP-a).

Pitanje posljedica prestanka prava građenja na ograničena stvarna prava koja ga mogu teretiti uređeno je člankom 296. ZVDSP-a koji glasi:

„(1) Tuđa stvarna prava koja su bila teret prava građenja prestaju s prestankom toga prava, ako nije što drugo određeno. (2) Založno pravo koje je teretilo pravo građenja nakon prestanka toga prava tereti naknadu koju je vlasnik dužan osobi čije je pravo građenja prestalo. (3) Služnosti, stvarni tereti i založna prava u korist i na teret prava građenja sa zgradom, ostaju kao služnosti i stvarni tereti u korist, odnosno na teret zemljišta sa zgradom, a s dotadašnjim prvenstvenim redom.“

Stavak 1. navedenog članka obuhvaća situaciju u kojoj na pravu građenja nije izgrađena zgrada te u tom slučaju prestaju sva tuđa stvarna prava koja su bila teret prava građenja, uključujući založno pravo, ako nije drugačije određeno.

S druge strane, stavci 2. i 3. diferenciraju pojedina ograničena stvarna prava u situaciji kada je na pravu građenja izgrađena zgrada.

Tako stavak 2. predviđa da založno pravo koje je do prestanka prava građenja teretilo navedeno pravo, tereti naknadu koju je vlasnik zemljišta dužan dati nositelju prava građenja čije je pravo prestalo. Da se stavak 2. odnosi na pravo građenja na kojem je izgrađena zgrada ukazuje i činjenica pozivanja na naknadu koju je vlasnik dužan, a gdje ne bi bilo obveze isplate naknade da na pravu građenja nije bila izgrađena zgrada.

Stavak 3. predviđa da služnosti, stvarni tereti i založna prava u korist i na teret prava građenja sa zgradom, ostaju kao služnosti i stvarni tereti u korist, odnosno na teret zemljišta sa zgradom, a s dotadašnjim prvenstvenim redom.

Posljedice prestanka prava građenja na založno pravo koje ga tereti uređene su u stavku 2. članka 296. ZVDSP-a, kao i u stavku 3. istog članka. Pritom, treba primijetiti da se založno pravo u stavku 3. spominje samo u prvom dijelu rečenice, no drugi dio rečenice koji propisuje posljedice prestanka odnosi se samo na služnosti i stvarne terete.

Nadalje, postavlja se pitanje iz čega se namiruje založni vjerovnik kojemu je tražbina bila osigurana založnim pravom koje je teretilo pravo građenja koje je prestalo? Tereti li založno pravo naknadu koju je vlasnik zemljišta dužan ovlašteniku prava građenja zbog činjenice da je izgrađenom zgradom povećana vrijednost njegova zemljišta ili založno pravo tereti samo zemljište?

Tumačeći doseg odredbe stavka 2. članka 296. ZVDSP-a, založni vjerovnik čija je tražbina osigurana založnim pravom koje tereti pravo građenja ovlašten je naplatiti svoje potraživanje na naknadi koju ovlašteniku prava građenja duguje vlasnik zemljišta, stoga nema mjesta da se tom vjerovniku omogući naplata njegovog potraživanja iz vrijednosti nekretnine kojoj je pravno pripala zgrada nakon prestanka prava građenja.

Suprotno stavku 2. članka 296. ZVDSP-a, stavak 3. istog članka ostavlja (nedorečenu) mogućnost da se založni vjerovnik čije je založno pravo teretilo pravo građenja može namiriti iz vrijednosti nekretnine, što ukazuje na realnu opasnost da založni vjerovnik bez ikakve pravne osnove (iskazane volje vlasnika nekretnine, zakona ili odluke suda) za opterećenje vlasnikove nekretnine raspolaže istom, odnosno da je na volji založnog vjerovnika da nekretninu otuđi u zakonom propisanom postupku radi namirenja svog potraživanja.

S obzirom na navedeno, autori su mišljenja kako institutu založnog prava nema mjesta u tekstu gore navedenog stavka 3. članka 296. ZVDSP-a te da je to u suprotnosti s duhom i smislom dolje navedenih odredbi.

S ciljem pojašnjenja takvog stajališta, autori polaze od pravne prirode ograničenih stvarnih prava koja su predmet sporne odredbe; služnosti, stvarnog tereta i založnog prava. Naime, založno pravo je ograničeno stvarno pravo koje osigurava namirenje određene tražbine iz vrijednosti zaloga. Navedeno pravo je nesamostalno te je akcesorno tražbini koju osigurava. Prestankom tražbine ujedno prestaje i založno pravo (članak 346. ZVDSP-a).

S druge strane, služnosti i stvarni tereti, koji su također ograničena stvarna prava, daju ovlašteniku pravo da se na određeni način koristi tuđom nekretninom, a svagdašnji vlasnik poslužne nekretnine je to dužan trpjeti. Navedena prava nisu akcesorna od kojeg drugog prava.

Cilj založnog prava je osiguranje tražbine, a služnosti i stvarnog tereta korištenje tuđom nekretninom za potrebe druge nekretnine ili osobe.

S obzirom na pravnu prirodu gore navedenih ograničenih stvarnih prava ZVDSP razlikuje i situacije njihova prestanka u slučaju propasti stvari koju navedena prava terete.

Prema članku 343. ZVDSP-a u slučaju propasti zaloga prestaje i založno pravo koje ga je teretilo, ako na mjesto zaloga nije stupila druga stvar ili pravo.

ZVDSP upravo predviđa pravo koje nadomješta zalog (pravo građenja), a to je naknada koju je vlasnik zemljišta dužan ovlašteniku prava građenja iz razloga što mu se pravnim sjedinjenjem zgrade sa zemljištem povećala vrijednost zemljišta. Upravo zato je založno pravo izdvojeno u zaseban stavak 2. članka 296. ZVDSP-a.

Ako se značenje norme iz članka 343. ZVDSP-a prenese na značenje norme iz članka 296. ZVDSP-a, a to je da je pravo građenja zalog, a prestanak prava građenja znači propast zaloga, onda je naknada ta koja se ima smatrati kao drugo pravo koje je stupilo na mjesto zaloga i da založno pravo tereti upravo to pravo.

Tumačiti članak 296. ZVDSP-a kao da nema “prava koje nadomješta zalog” te da založno pravo mora teretiti nekretninu je suprotno smislu odredbe iz članka 343. ZVDSP-a čime se dovodi do ugrožavanja prava vlasništva kao ustavne kategorije. 

S druge strane, stvarni teret prestaje propašću opterećene, a i poslužne nekretnine (prava građenja) na temelju članka 273. stavka 1. ZVDSP-a. Zakonom nije propisano da stvarni tereti terete drugu stvar ili pravo kao u slučaju založnog prava.

Slično određuje ZVDSP i za služnosti u članku 237., prema kojem propašću povlasne ili poslužne stvari prestaje i pravo služnosti, ali čim se stvar vrati u prijašnje stanje, oživljava i ona. Iznimka postoji u stavku 3. navedenog članka u odnosu na pravo plodouživanja gdje je također propisano nastanak prava koje nadomješta prestalo pravo plodouživanja te bi se moglo razmišljati da bi i pravo plodouživanja također trebalo biti obuhvaćeno stavkom 2. članka 296. ZVDSP-a, ali je to pitanje za buduća zakonodavna rješenja.

Svrha prava služnosti s obzirom na njegovu pravnu prirodu (pravo koristiti se tuđom stvari u svoju korist) ne bi se mogla ostvariti tako da ono tereti naknadu u slučaju prestanka prava građenja opterećenog tom služnošću i upravo zato to pravo može i treba teretiti zemljište na kome je bilo zasnovano pravo građenja. Isto vrijedi i za stvarne terete.

Dakle, s obzirom na izložene načine prestanaka ograničenih stvarnih prava potrebno bi bilo razlučiti ih s obzirom na posljedice prestanka, što je vjerojatno i bila namjera zakonodavca kada je založno pravo izdvojio u zaseban stavak.

Predmetno pitanje pojavilo se u praksi tako da Županijski sud u Puli u svojoj presudi Gž-2149/05-2 od 26. lipnja 2007. sudi: “Zakon, dakle razlikuje situaciju kada je založno pravo bilo osnovano na pravu građenja (st. 2) što ovdje nije slučaj, od situacije kada je založno pravo osnovano na teret prava građenja sa zgradom (st. 3). U ovom slučaju pravo zaloga je (ugovor na listu 15 spisa) na određenim posebnim dijelovima zgrada sagrađenim na pravu građenja i po prestanku tog prava građenja ostaje kao teret zgrade i zemljišta s kojom se ova sjedinila te se namirenje tražbine osigurane zalogom može tražiti protiv svakodobnog vlasnika.”

Vrhovni sud Republike Hrvatske (Rev-747/11 od 10. rujna 2013.) rješava: “Nižestupanjske presude nemaju razloge ni o tome je li ugovorom o osnivanju prava građenja od 23. srpnja 1998. i tri aneksa tog ugovora od 31. prosinca 1999., koji ni ne prileže spisu, bilo zasnovano pravo građenja sa zgradom, zbog čega se ne može ispitati ima li uopće mjesta primjeni odredbe članka 296. stavka 3.”

Županijski sud u Puli i Vrhovni sud Republike Hrvatske zauzimaju stajalište da se stavak 2. članka 296. ZVDSP-a odnosi na zemljište opterećeno pravom građenja na kojem nije izgrađena zgrada, a stavak 3. na zemljište na kojem zgrada jest izgrađena.

Predmetna stajališta nije moguće prihvatiti iz sljedećih razloga: Ako u stavku 2. članka 296. ZVDSP-a založno pravo nakon prestanka prava građenja tereti naknadu koju je vlasnik zemljišta dužan ovlašteniku prava građenja radi toga što se vrijednost njegova zemljišta povećala pravnim sjedinjenjem zemljišta i zgrade, jedino je logično za zaključiti da se vrijednost vlasnikova zemljišta mogla povećati ako je na njemu izgrađena zgrada i to samo za tržišnu vrijednost zgrade, koja vrijednost služi za utvrđivanje visine naknade. Dakle, do nastanka obveze naknade dolazi samo ako zgrada bude izgrađena na pravu građenja, tako da je jedino moguće da se stavak 2. odnosi na pravo građenja na kojemu je izgrađena zgrada, što riječ založno pravo u stavku 3. čini suvišnim jer je situacija u kojoj na pravu građenja nije izgrađena zgrada regulirana za sva ograničena stvarna prava stavkom 1. istog članka na način da ona prestaju s prestankom prava građenja. Isto tako ne bi trebalo biti od utjecaja da li je založno pravo nositelj prava građenja ugovorio na tom pravu prije nego što je zgrada izgrađena, za vrijeme gradnje zgrade ili nakon izgradnje. Založni vjerovnik je ugovorna strana kome je zalog pravo građenja ili naknada (novac) nakon prestanka prava građenja.

Navedeno shvaćanje prihvaća i Općinski sud u Puli u nepravomoćnoj presudi P-1746/2018-229 od 17. svibnja 2019. navodeći: “Uzimajući sve navedeno u obzir, odredbu čl. 296. ZVDSP, treba primjenjivati tako da glede sudbine založnog prava na zemljištu sa zgradom (koju je izgradio nositelj prava građenja), valja primijeniti st. 2. na način da se založno pravo premješta na naknadu, a u slučaju zemljišta bez zgrade valja primijeniti st. 1. na način da založno pravo prestaje. Glede ostalih stvarnih prava (služnosti i stvarni tereti) valja primijeniti st. 3. u slučaju zemljišta bez zgrade valja primijeniti st. 1. na način da ta prava prestaju.”

O suglasnosti odredbe članka 296. stavka 3. ZVDSP-a s Ustavom Republike Hrvatske podnesen je prijedlog za pokretanje postupka za ocjenu ustavnosti, no do trenutka pisanja ovog rada nije donesena odluka o pokretanju postupka.

Zaključno, pravna posljedica prestanka prava građenja na založno pravo koje ga tereti razlikuje se u odnosu na činjenicu da li je na pravu građenja izgrađena zgrada ili ne. Ako zgrada nije izgrađena, tada se primjenjuje stavak 1. članka 296. ZVDSP-a koji određuje da založno pravo prestaje s prestankom prava građenja, a ukoliko je na pravu građenja izgrađena zgrada, tada se primjenjuje stavak 2. istog članka koji određuje da založno pravo tereti naknadu koju je vlasnik zemljišta dužan ovlašteniku prava građenja zbog činjenice da je njegova nekretnina (zemljište) vrijednije u pravnom prometu zbog zgrade koja je sada i pravno s njom sjedinjena.

Anja JURŠETIĆ, mag. iur.

Ivan VIDAS, struč. spec. oec.

Ivan FRAS, mag. iur.

Katarina BABIĆ FRAS, mag. iur.